吉林市规划和自然资源局

吉林市住房和城乡建设局

国家税务总局吉林市税务局

中国银行保险监督管理委员会吉林监管分局

吉林市住房公积金管理中心

关于全面做好存量房“带押过户”工作的通知

市不动产登记中心、市房屋权属交易服务中心、市乡镇房屋权属交易服务中心、市住房公积金个人贷款中心，市税务局各城区税务局、第二税务分局，各城区（开发区）规划和自然资源分局,辖内各银行业金融机构：

为持续优化营商环境，用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，盘活企业资产，根据《中华人民共和国民法典》相关规定，按照《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》（自然资发〔2023〕29号）、《关于做好存量房“带押过户”工作的通知》（吉建联发〔2022〕54号）文件精神，在全市范围内推行存量房“带押过户”登记服务新模式，保障抵押不动产依法转让，解决存量房交易过户中“转贷”办理时间长、交易风险高、资金负担重等问题，有效降低制度性交易成本，防范交易风险，实现便民惠企目标，积极释放消费潜力，促进房地产市场平稳健康发展。现将有关事项通知如下：

一、工作目标

通过市规划和自然资源局（以下简称“规自局”）、市住房和城乡建设局（以下简称“住建局”）、国家税务总局吉林市税务局（以下简称“税务局”）、中国银行保险监督管理委员会吉林监管分局（以下简称“吉林银保监分局”）、市住房公积金管理中心（以下简称“公积金”）等多部门的系统对接与程序改造，由住建局建立存量房交易资金监管账户（以下简称“监管账户”），全面推行存量房“带押过户”登记服务新模式。通过多部门业务协同，精简办事材料，协同完成更名过户、买方抵押权新设、卖方原抵押权注销多项登记，使交易合同备案、资金监管、缴税、不动产登记、贷款审批与发放、还款无缝衔接，用买方贷款归还卖方贷款，实现抵押存量房交易不用先归还原来的房贷，方便办事群众与企业一窗办理，降低交易难度，节约办事群众与企业交易资金和时间成本。

二、适用范围

《民法典》施行前后已经办理抵押登记的不动产，不动产登记簿中“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”记载为“是”的不动产，抵押期间依法转让的，由抵押权人、抵押人（转让人）、受让人共同申请；不动产登记簿中“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”记载为“否”的不动产，抵押期间依法转让的，由抵押人（转让人）、受让人共同申请办理。

三、业务办理模式

存量房“带押过户”，即在存量房交易过程中，卖方贷款未还清、抵押尚未解除，同时买方也需要使用贷款购房，在买卖双方达成交易意向后，可通过办理不动产转移登记、抵押权新设登记、原抵押权注销登记及购房资金存入监管账户等措施，用买方贷款归还卖方贷款的方式实现存量房在抵押状态下的更名过户。

实际操作中，买卖双方达成交易意向后，经抵押权人同意，买卖双方与抵押权人签订三方协议或四方协议，通过“三合一登记+资金监管”或“双预告登记+资金监管”模式办理。

“三合一登记+资金监管”模式，即存量房转移登记、抵押权新设登记与原抵押权注销登记合并受理，分别办理，依次登簿，并由存量房交易资金监管机构（以下简称“监管机构”）保障交易资金安全；“双预告登记+资金监管”模式，即先办理存量房转移登记与抵押权新设登记的双预告登记，待买方购房首付款及贷款存入监管账户后办理存量房转移登记、抵押权预转本登记、抵押权注销登记。

四、办理流程

（一）“三合一登记+资金监管”模式适用于原抵押权人与新抵押权人是同一银行

1.买方按揭付款购房

（1）买卖双方达成交易意向，银行对买方贷款资质进行初审，初步确定买方贷款额度；

（2）买卖双方在监管机构签订《存量房买卖合同》《吉林市存量房交易资金监管合同》后，买方将首付款存入监管账户；

（3）买方、卖方、银行签订《三方协议》，明确抵押权人同意在押不动产转让、买方知晓所购不动产设有抵押权等事项，确定不动产交易价格、买方首付款与贷款金额、资金委托划转等事项，确保监管金额能够覆盖卖方未还贷款本息；

（4）买方贷款审批通过后,买卖双方与银行共同到不动产登记机构办理更名过户和买方抵押权设立；

（5）银行取得《不动产登记证明》后，将买方贷款划转至监管账户；

（6）监管机构依据银行推送划款数额，使用监管资金将卖方剩余贷款本息划转至卖方还款账户后，再将剩余监管资金划转至卖方个人账户；

（7）原抵押权人收到款项后办理抵押权注销登记。

2.买方全款购房

（1）买卖双方达成交易意向，经抵押权人同意，买卖双方在监管机构签订《存量房买卖合同》《吉林市存量房交易资金监管合同》后，买方将购房款存入监管账户；

（2）买方、卖方、银行签订《三方协议》，明确抵押权人同意在押不动产转让、买方知晓所购不动产设有抵押权等事项，确定不动产交易价格、资金委托划转等事项，确保监管金额能够覆盖卖方未还贷款本息；

（3）买卖双方与抵押权人共同到不动产登记机构办理在押不动产更名过户；

（4）更名过户办结后，监管机构依据银行推送划款数额，使用监管资金将卖方剩余贷款本息划转至卖方还款账户后，再将剩余监管资金划转至卖方个人账户；

（5）原抵押权人收到款项后办理抵押权注销登记。

（二）“双预告登记+资金监管”模式适用于原抵押权人与新抵押权人不是同一银行

1.买卖双方达成交易意向，买方贷款银行对买方贷款资质进行初审，初步确定买方贷款额度；

2.买卖双方在监管机构签订《存量房买卖合同》《吉林市存量房交易资金监管合同》后，买方将首付款存入监管账户；

3.买方、卖方、双方贷款银行签订《四方协议》，明确抵押权人同意在押不动产转让、买方知晓所购不动产设有抵押权等事项，确定不动产交易价格、买方首付款与贷款金额、资金监管事项、资金委托划转等事项，确保监管金额能够覆盖卖方未还贷款本息；

4.买方贷款审批通过后,买卖双方与双方贷款银行共同到不动产登记机构办理存量房转移及抵押权新设的“双预告登记”，买方贷款银行同时提交同意抵押权预告登记转本登记的申请；

5.买方贷款银行取得抵押权预告登记的《不动产登记证明》后，将买方贷款划转至监管账户；

6.买卖双方到不动产登记机构办理在押不动产的更名过户，不动产登记机构依据监管机构出具的资金存入证明，确定购房首付款与贷款均已存入监管账户后，完成转移登记，同时将买方贷款银行的抵押权预告登记转为本登记；

7.监管机构依据卖方贷款银行推送划款数额，使用监管资金将卖方剩余贷款本息划转至卖方还款账户后，再将剩余监管资金划转至卖方个人账户；

8.原抵押权人收到款项后办理抵押权注销登记。

上述办理模式与流程同样适用于住房公积金贷款。

五、各部门职责

存量房“带押过户”工作由规自局牵头落实，并负责指导银行业各金融机构办理业务；

住建局负责落实存量房资金监管等相应事项；

税务局负责协同办理存量房“带押过户”的完税工作；

吉林银保监分局负责推进银行业金融机构业务协同等相应事项；

公积金负责落实存量房“带押过户”公积金贷款相应事项。

六、保障措施

（一）各部门要高度重视，提高政治站位，将做好存量房“带押过户”工作作为当前加快推动经济运行稳步回升的重要举措之一，加强组织领导，深化部门协同，压实工作责任，积极主动落实。

（二）广泛听取市场主体的意见，制定存量房“带押过户”资金监管政策，多措并举推出满足市场主体需求的“带押过户”登记新模式。充分保障抵押权人与买卖双方的权益，做好开展这项工作的基础性工作，充分调动银行业各金融机构的积极性，广泛参与，使“带押过户”工作常态化。

（三）鼓励银行业各金融机构积极稳妥开展“带押过户”业务。要推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展，可先推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展。各金融机构要坚持市场化、法治化原则开展业务，优化内部业务流程，做好内控、审批、发放、管理、统计等多方面沟通衔接，提高业务办理效率。

（四）深化协同，提升便利化服务水平。多部门联动，一窗受理，集成服务。简化登记流程，缩短办理时限，无缝对接各项登记业务的办理，降低风险。

（五）加大宣传力度，拓宽宣传渠道，鼓励企业群众积极选择“带押过户”模式，激活存量房交易市场潜在活力，推动存量房“带押过户”各项工作落实，促进我市房地产市场经济平稳健康发展。

本通知自2023年7月21日起施行，有效期至2028年7月20日。

附件：1.二手房“带押过户”流程图

2.“带押过户”三方协议

吉林市规划和自然资源局       吉林市住房和城乡建设局  

中国银行保险监督管理委员会吉林监管分局 

国家税务总局吉林市税务局       吉林市住房公积金管理中心

2023年7月10日