不动产登记知识问答
一问、《不动产权证书》有什么作用?
答:根据《中华人民共和国民法典》的规定,“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”权利人领取《不动产权证书》,表明了权利人的不动产权利可以得到法律的保护。权利人根据证书记载的内容,可以及时便捷地掌握自己的不动产财产状况,依法有效地开展有关交易,保护和实现自己的不动产合法权益。
二问、如何查询不动产登记资料?
答:权利人、利害关系人有权依法查询、复制不动产登记资料,有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。
三问、过去依法办理的房产证、土地证,在不动产统一登记后,是否需要更换成新的证书,或者说过去的证书还有效吗?
答:过去依法办理的《土地使用证》和《房屋所有权证》,都是有效的,并且效力不变。
四问、不动产登记的程序是什么?
不动产登记程序主要包括四个环节,即申请、受理、审核、登簿。
五问、原有不动产权证书遗失、损害等,如何换发、补发?
答:不动产权属证书或登记证明破损、填制错误的,当事人可以向不动产登记机构申请换发。
不动产权属证书或登记证明遗失、灭失的,不动产权利人提出补发申请的,应当在公开媒体上刊发遗失、灭失声明,不动产登记机构方可补发。
六问、在办理不动产统一登记时,哪些权利应一并申请办理?
答:建设用地使用权转移登记、抵押登记、查封登记的,该土地范围内的建筑物、构筑物应当一并办理登记;申请建筑物、构筑物所有权转移登记、抵押登记、查封登记的,该建筑物、构筑物占用范围内的建设用地使用权应当一并办理登记。
七问、房屋买卖合同生效,房屋所有权就自动转移了吗?
答:依据《中华人民共和国民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”和第二百一十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”
也就是说当事人之间订立的有关不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。
但是,房屋买卖合同生效之后的法律效力与办理不动产登记产生的法律效力是不同的。也就是说,合同生效不等于所有权变动,只有办理了不动产登记,才产生物权变动的法律效果。
八问、听说登记的权利受法律保护,那么继承房屋也必须登记吗?
答:经过登记机构依法登记的权利,肯定受到法律的保护。但并不是所有的权利必须在登记之后才拥有。比如说,房屋所有权的继承,不登记也有效力。但是,如果继承的房屋要出卖,就必须先登记到继承人的名下后,才能过户。
九问、登记机关是否可以依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定直接办理注销登记?
答:登记机关完全可以依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定直接办理注销登记。
十问、监护人能处理未成年人的房屋财产吗?
答:一般情况下,未成年人的父母就是未成年人的监护人。监护人可以处理未成年人的房屋财产。但是,需要注意的是,监护人处分未成年人的房屋而申请登记的,需要提供他(她)与未成年人的身份关系的证明,还要提供他(她)处分房屋行为是为未成年人利益的书面保证。
十一问、什么时候可以撤回不动产登记申请?
答:登记机构将登记事项记载于不动产登记簿之前的这段时间里,申请人可以撤回登记申请。登簿之后,不动产物权就已经成立,是不能撤回不动产登记申请的。
十二问、为防止房地产开发商“一房多卖”,购买预售商品房以后应该怎么办?
答:为防止开发商“一房多卖”,买房人可以要求预售人一起前往不动产登记窗口申请预告登记。如果预售人未按照约定与预购人申请预告登记的,预购人也可以单方面申请预告登记。
十三问、“小产权房”能否申请不动产登记?
答:不动产登记是按照《中华人民共和国民法典》的要求,依法保护不动产权利人合法权益的行为,不可能登记不合法的内容。根据我国现有法律,“小产权房”违反了《土地管理法》有关规定,从诞生之日起就没有取得合法的身份,将其纳入不动产统一登记是没有依据的。所以“小产权房”不可能准予登记。